[vc_row][vc_column][vc_single_image image=”5159″ img_size=”full”][vc_column_text]

1.Giriş

Türkiye, yabancılar tarafından hem turizm açısından hem de yaşam sürdürme açısından rağbet gören bir ülkedir. Yabancılar tarafından sıkça kanunun izin verdiği ölçüde gayrimenkul alımı gerçekleşmektedir. 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile birlikte Türkiye’de konut alım-satımları için karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu kanuni değişim, Türkiye’de yabancıların ev satın almasını hızlandırmış ve artırmıştır. Öyle ki TÜİK verilerine göre 2021 yılında 58 bin 576 konut yabancılar tarafından satın alınmıştır. Bu sayı, her geçen gün artarak devam etmektedir. Ancak her yabancı dilediği gayrimenkulü dilediği ölçüde satın alamamaktadır. Yabancı uyruklu kişilerin, Türkiye’den taşınmaz satın alabilmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. ve 36. maddelerinde düzenlenmiştir. Şimdi bu düzenlemelere biraz daha yakından bakalım.

2.Yabancıların Gayrimenkul Almalarının Sınırları

2644 numaralı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Bunların dışında askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde yabancılar taşınmaz mal edinemez ve kiralayamaz. Yabancılar bu sınırlamalara uymak kaydıyla nitelik bakımından her türlü taşınmazı edinebilirler. Yabancıların gayrimenkul satın alması kolaylaştırılmış bir süreçtir.

3.Yabancılar Nasıl Gayrimenkul Edinebilirler

Yabancıların ev satın alması için de tıpkı diğer vatandaşlar gibi tapuda devir ile yapılmasına bağlıdır. Bu durum, kanun gereği resmi şekil şartına haizdir. Buna göre gayrimenkul satış sözleşmesi, Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet ve tescilin imzalanması ile geçerlilik kazanacaktır. Konut satın almaya yönelik vaad sözleşmesi yapmak da mümkündür. Ancak bir farklılık olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda yapılmalıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılma amacı, borçlandırıcı işlemin yapılmak istenmesi ancak henüz mülkiyetin karşı tarafa geçirilmek istenmemesidir. Resmi şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler, şekle aykırılık nedeniyle kesin hükümsüzdür. Yabancıların gayrimenkul satın alırken Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gereken belgeler aşağıda sayılmıştır. Bu belgelerin tamamlanması ve gerekli incelemelerin olumlu sonuçlanması ile birlikte tescil işlemi sonucunda yabancı bir kimse, Türkiye’de gayrimenkul tapusu edinebilir.

4.Yabancıların Gayrimenkul Satın Alması İçin Gerekli Belgeler

Yabancıların gayrimenkul satın alması için öncelikle taşınmaz sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuruda bulunmalıdır. Ön başvuruda eksik belgelerin bulunması halinde dosya bekletilir ancak eksiklik ve kusur bulunmaz ise gayrimenkul satış işlemi için gerekli evraklar Tapu Genel Müdürlüğü’ne sunulmalıdır. Gerekli olan evrakları şu şekilde sayabiliriz:

1. Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
2. Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte).
3. İlgili Belediyeden alınan taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”
4. Taşınmaz Değerleme Raporu.
5. Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi.
6. Satıcı şahsın 1 adet, alıcı yabancının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
7. Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman.
8. Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği. Yurtdışında düzenlenen vekaletname Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmelidir. Yurt dışında düzenlenen vekaletname örnekleriyle ilgili önemli bir ayrım Lahey Sözleşmesi ile ilgilidir. Buna göre yabancı ülkenin noterleri tarafından düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre onaylanmış ise ülke dilinde yabancının onaylı fotoğrafını içeriyor ve de “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini bulunduruyorsa artık Türkçe tercümeleri için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı gerekmeyecektir. Bunun aksine Lahey Sözleşmesi’ne göre tasdik edilmemiş vekaletnameler için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı mutlaka gereklidir.

[/vc_column_text][vc_single_image image=”5160″ img_size=”full”][vc_column_text]

5.Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasında Harç Ücreti

Türkiye’de gayrimenkul satın alma işlemleri için ödenen belli harçlar bulunmaktadır. Türkiye’den konut satın almak isteyen yabancı da bu harçları ödemek şartı ile gayrimenkul sahibi olabilmektedir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayınladığı harç çeşit ve miktarlarını şöyle sıralayabiliriz:

• Tapu harcı, hem alıcı hem satıcı tarafından ödenmektedir. Konut, hangi belediyenin sınırları içerisinde yer alıyorsa o belediyeden edinilen Emlak Rayiç Değeri ’nden az olmamak şartıyla, konutun değeri üzerinden %2 tapu harcı ödenmelidir. Örneğin, 500.000 TL değerindeki bir konuttan alınacak tapu harcı, 10.000 Türk Lirası’dır. Yani hem alıcı hem de satıcı ayrı ayrı 10.000 TL ödeyeceklerdir.
• Döner sermaye ücreti ödenir. Yöresel olarak belirlenmekle birlikte genelde 300-400 TL arasındadır.

6.Türkiye’den Gayrimenkul Almak İsteyen Yabancıların Dikkat Edeceği Hususlar

Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar, belli hususlara dikkat ettikleri sürece hak kayıpları yaşamadan ev satın alabileceklerdir. Ancak bu hususlara vakıf olmak gereklidir aksi takdirde geçersiz işlemler söz konusu olabilir. Bir yabancının gayrimenkul alırken dikkat etmesi noktaları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Öncelikle, satış konusunu oluşturan taşınmaz ile ilgili satışa engel olabilecek herhangi bir haciz, ipotek gibi kısıtlamanın bulunup bulunmadığı Tapu Müdürlüklerinden sorgulanmalıdır. Gayrimenkulün satışı için taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar, satışa engel değildir. Ancak satın alan yabancı için aleyhe sonuçlar doğurur.
2. Alınacak evin imar durumu kontrol edilmelidir.
3. Alınacak evi satan kişi ile tapu sahibi kimlik ile kontrol edilmelidir ve sahte vekaletnameler konusunda dikkatli olunmalıdır.
4. Alınacak arsa ise niteliği oldukça önem arz etmektedir. Tarım arazilerinin düşük bedel göstererek alınması durumunda ön alım hakkı davası açılarak gösterilen bedel üzerinden komşu parsel tarafından alınması durumu söz konusu olabilmektedir.
5. Muhtemel dolandırıcılara karşı dikkatli olunmalıdır.
6. Gayrimenkul satın alma sürecinde mutlaka güvenilir ve deneyimli bir avukat ile çalışılmalıdır.
7. Bir yabancının Türkiye’de ev satın alabilmesi için ikametgah iznine sahip olması gerekmez.
8. Gayrimenkul alma konusunda red almış olan yabancılar, Tapu Müdürlüğe bağlı Bölge Müdürlüğüne itirazda bulunabilirler. Gerekli şartları taşıdığından emin olan yabancıların itiraz hakkını kullanmaları yararlarına olacaktır.
9. Gayrimenkul alım satımı sürecinde herhangi bir uyuşmazlık yaşanır ise ilgili mahkemelerde dava açılmalıdır.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]