BANDIRMA-BURSA-YENİŞEHİR-OSMANELİ YÜKSEK STANDARTLI DEMİRYOLU PROJESİ KROKİSİ

BANDIRMA-BURSA-YENİŞEHİR-OSMANELİ YÜKSEK STANDARTLI DEMİRYOLU PROJESİ KAPSAMINDA BURSA İLİ SINIRLARI İÇİNDE ACELE KAMULAŞTIRALACAK İLÇE VE MAHALLELER

NİLÜFER İlçesinde;

• AHMETYESEVİ
• BALAT
• DOĞANKÖY
• BADIRGA
• ÇAYLI
• YOLÇATI

MUDANYA ilçesinde;

• BALABANCIK
• ÇAYÖNÜ
• YÖRÜKYENİCESİ
• ORHANİYE
• KÜÇÜK YENİCE
• HANÇERLİ
• ÇEKRİCE
• BADEMLİ
• DEDEKÖY
• HASKÖY

KARACABEY ilçesinde;

• ŞAHİN
• KEŞLİK
• HAMİDİYE
• HÜDAVENDİGAR
• MAMURİYET
• ÇAVUŞKÖY
• DANIŞMENT
• TOPHİSAR
• DAĞKADI
• ARIZ
• AŞAĞIFEVZİPAŞA
• KARASU
• HOTANLI TAŞLIK
• HARMANLI
• SEYRAN
• HÜRRİYET
• SUBAŞI
• KARAKOCA
• MURATLI

YENİŞEHİR ilçesinde;

• MEKİR
• TABAKHANE

GÜRSU ilçesinde;

• İĞDİRKÖYÜ

OSMANGAZİ ilçesinde;

• ÇAĞLAYAN

ACELE KAMUŞLAŞTIRMA NEDİR?

Mülkiyet hakkı, Anayasa’da yer alan temel haklardan biridir. Mülkiyet hakkı ancak Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere dayanarak, hakkın özüne dokunulmaksızın ve kanunla sınırlanabilir.

Anayasa’nın 46. Maddesi’ne göre, Devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz bir malın tamamına veya bir kısmına, kanunda gösterilen esas ve usullere göre zorla el atılması olarak tanımlamıştır.

Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde sayılan üç halden birinin gerçekleşmesi halinde idare, acele kamulaştırma yoluna gidebilir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 27. Maddesinde göre;

• 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya
• Aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak haller ile
• Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlara

ACELE KAMULAŞTIRMA USULÜ

Acele kamulaştırma usulü, idareye kamulaştırma işlemlerinin neticelenmesini beklemeden kamulaştırılan taşınmaza el koyma imkanı tanıyan olağanüstü bir kamulaştırma usulüdür.

Acele kamulaştırma usulü, olağan kamulaştırmada malik lehine getirilen usule ilişkin güvenceleri bertaraf etmemekte; yalnızca bu usullerin işletilmesinden önce idareye, kamulaştırılacak taşınmaza el koyma imkanı tanımaktadır. İdare tarafından, taşınmaza el konulduktan sonra öncelikle satın alma yolunun işletilmesi, bunun mümkün olamaması durumda ise asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil dava açılması gerekmektedir.

Böylelikle idare, mahkeme tarafından tescil kararı verilene kadar acele kamulaştırmaya konu taşınmaza el atmış olmakla sadece taşınmazın kullanma hakkını elde etmiş olmaktadır.  Taşınmazın kullanma hakkı dışında mülkiyetten kaynaklanan haklar, taşınmaz malikine aittir.

Acele kamulaştırma kararından önce izlenmesi gereken işlemler sırasıyla; kamu yararı kararının alınması, bu kararın ilgili mercii tarafından onaylanması, yeterli ödeneğin ayrılması, , acele kamulaştırılacak taşınmazın tespiti ile tapuya şerh verme işlemleri acele el koyma tespiti davasından önce tamamlanmalıdır.

ACELE KAMULAŞTIRMA KARARINDAN SONRA İZLENECEK USUL

Acele el koyma kararından sonra devam edecek süreçte, taşınmaz maliki ve idare iki şekilde hareket edebilir:

Birincisi; taşınmaz maliki kendisine yapılan tebligattan itibaren, idarece belirlenen bankaya kendi adına yatırılan parayı alıp tapuda taşınmazdan feragat edebilir. Bu halde, kamulaştırma bedeli, bankaya yatırılan bedel olur ve kamulaştırma işlemi kesinleşir.

İkincisi; taşınmaza malikine yapılan tebligat ile taşınmazına acele el koyulacağını ve taşınmazı için tespit edilen bedelin bankaya yatırıldığını öğrenen taşınmaz maliki, bu bedeli az bulursa tapuda taşınmazdan ferağ etmeyebilir. Bu son halde, idare, kamulaştırma sürecinin tamamlanabilmesi için, olağan kamulaştırma prosedürünü işleterek, 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtildiği üzere, öncelikle taşınmazı, maliki ile anlaşma yoluyla satın almayı teklif etmelidir. Bu aşamada uzlaşma sağlanırsa, belirlenen bedel idarece ödenerek kamulaştırma işlemi neticelendirilir; fakat, uzlaşma sağlanamazsa, idare tarafından 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davası açılır. Taşınmaza ilişkin gerçek bedeli belirleyecek olan adli makamda taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesidir.  Bu davada bilirkişiler marifetiyle tespit edilen değer, daha önce el koyma için açılan değişik iş dava dosyasında belirlenen bedelden fazla olursa, idare aradaki farkı taşınmaz maliki adına idarece belirlenen kamu bankalarından birine yatırıp, dekontu ilgili mahkemeye sunduktan sonra, acele kamulaştırmaya konu taşınmazın mülkiyeti, ancak bu davanın sonucuna göre el idareye geçebilir. Dolayısıyla, acele kamulaştırmada, taşınmaza el koyulması aşamasından sonra mülkiyetin devri noktasında yapılacak olağan kamulaştırma sürecine ilişkin işlemlerin, acele kamulaştırma sürecinin bir parçası olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

ACELE KAMULAŞTIRMA BEDELİNİ TESPİTİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER HUSUSLAR

Yukarıda da izah edildiği üzere taşınmaz maliki ile uzlaşma sağlanamazsa, idare tarafından 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davası açılmakla hakim usul ekonomisi açısından öncelikle tarafları kamulaştırma bedeli konusunda uzlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde mutabık kalamamaları halinde, hakim mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle kamulaştırma bedelini belirleyecektir. Yargılama kapsamında, keşif ve bilirkişi aşamasından dikkat edilmesi gereken hususlardan iki tanesi kapitalizasyon faiz oranı ve objektif değer artışıdır.

Kapitalizasyon Faiz Oranı;

Bölgede geçerli ortalama orandan hareketle arazinin özel nitelikleri, eş deyişi ile sulu ve kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, meyil oranı gibi arazinin verimliliğini belirleyen unsurlara bağlı olarak değiştiği ve araziye uygulanacak olan faiz oranının bu niteliklere göre azalıp çoğaltılacağı belirtilmektedir.

Bir arazinin değeri, rantının artması ve kapitalizasyon faiz oranının düşmesi oranında yükselmektedir. Başka bir deyişle araziden elde edilen net gelir arttıkça kapitalizasyon faiz oranı düşer, kapitalizasyon faiz oranı düştükçe de arazinin satış değeri yükselmektedir.

Objektif Değer Artışı

Kamulaştırmada , araziyi emsallerine göre daha değerli kılan niteliklerin belirtilmesi suretiyle kamulaştırma bedeli hesaplamasına eklenmesine, objektif değer denilmektedir.

Kamulaştırma Kanun’un 11.maddenin (f) bendi uyarınca belirlenen bedele yine aynı maddenin, (c) bendi  Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini ve  (ı) bendi Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri  dikkate alınır şeklindedir.

Söz konusu maddenin birinci fıkrasının (ı) bendinde , bedel tespitinde etkili olabilecek diğer objektif ölçülerinde;

-Kamulaştırmaya konu arazinin emsallere göre pazarlama veya ulaşım kolaylıkları,

-Ana yollara yakınlığı,

-İl merkezlerine yakınlığı,

-Belediye mücavir alan içerinde olup olmadığı ,

-Yerleşim alanlarına yakınlık, gibi değerini olumlu yönde etkileyecek birtakım özellikler dikkate alınarak bilimsel yöntemle belirlenen bedelin, 11.maddenin (ı) bendi uyarınca belirli miktarda artırılması mümkün olmaktadır.

Uygulamada, gelir metodu ile hesaplanan arazilerin değerine  %10 ile %500 arasında objektif değer artışı uygulanmak sureti ile kamulaştırma değerinin tespit edildiği görülmektedir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespitine ilişkin örnek Bilirkişi Raporu:

Kamulaştırma Bedelinin Tespitine ilişkin örnek Bilirkişi İtirazı:

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tesciline ilişkin Emsal Yerel Mahkeme Kararı:

13 Soruda Acele Kamulaştırma Davaları Nedir ?

• Acele kamulaştırma nedir?

Acele kamulaştırma kamu hizmetinin ivedilikle görülmesi gerektiği durumlarda başvuran bir kamulaştırma yöntemidir.

• Hangi Hallerde acele kamulaştırma yapılabilir?

Ve şu hallerde acele kamulaştırma yolunda başvurulabilir

birincisi vatan savunması için bir yerin kamulaştırması gerekmesi durumunda acele kamulaştırma yöntemine başvurulabilir

Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile acele kamulaştırma yapılması gerektiği konusunda bir karar alınması durumunda acele kamulaştırma yapılabilir veya

özel kanunlarda düzenlenen durumların meydana gelmesi durumunda acele kamulaştırma yapılabilir.

Acele kamulaştırma davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.

• Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi kime aittir?

Acele kamulaştırma kararı alma yetkisi Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçilmeden önce parlamenter rejimin geçerli olduğu dönemde Bakanlar  kuruluna aitken bir yetkiyken Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemine geçilmesiyle birlikte Cumhurbaşkanlığı tarafından Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile verilen bir karar haline dönüşmüştür. böyle’ ce acele kamulaştırma kararı alma yetkisi Cumhurbaşkanlığına geçmiştir.

• Acele kamulaştırma kararı alınan taşınmaz satılabilir mi?

Cumhurbaşkanını kararnamesi ile taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alınması ve bu kararın resmi gazetede yayınlanması ile birlikte acele kamulaşma kararının bir örneği tapu Müdürlüğü’ne bildirilir. Tapu Müdürlüğü taşınmazın tapu kaydına şerh koyar bu şerh taşınmazın satışını engel değildir sadece acele kamulaştırma kararında aleniyet kazandırır ve taşınmazın daha sonraki süreçte el değiştirmesi ve üzerinde bir takım takyidatlar konulması durumunda ilgili kamu kuruluşunun bu konuda bilgi sahibi olmasını sağlayan bir şerhdir. Mahkeme ce acele el koyma bedeli tespit edilip malik adına acılan banka hesabına paranın yatırılmasıyla birlikte mahkeme el koyma kararı verir ve aynı zamanda taşınmazın 3. kişilere devrine yönelik olarak da bir karar alır. Bu kararın tapu müdürlüğüne bildirilmesiyle birlikte artık malik taşınmazını 3. kişilere satamaz.

• Acele kamulaştırma ile olağan kamulaştırma arasındaki farklar nelerdir?

Acele kamulaşma davaları tespit davası mahiyetinde davalardır acele kamulaştırılacak olan taşınmazın acele el koyma bedeli mahkeme tarafından tespit edilir sadece tespit maliyetinde bir karardır mahkeme tarafından tescil ve terkin kararı verilemez, aynı zamanda kamulaştırma davalarında taraf teşkili sağlamak yani tapu Malikine ve ilgililere tebligat yapmak zorunlu iken acele kamulaştırma davalarında ilgililere tebligat yapılması zorunluluğu söz konusu değildir.

• Acele el koyma bedeli nasıl tespit edilir?

Acele el koyma Bedeli acele el koyulacak taşınmazın tarla veya arsa olmasına göre farklılık arz etmektedir, acele el koyulacak  taşınmaz eğer arsa ise acele el koyma tarihinden önce özel amaçlı olmayan serbest alınım satılım dikkate alınarak bu emsal satışlar doğrultusunda taşınmazın acele el koyma bedeli tespit edilir. Acele el koyulacak taşınmaz eğer tarla ise tarlanın tarımsal faaliyetler neticesinde getireceği gelirden masraflar düşülür bu şekilde net gelir belirlenir ve acele el koyma bedeli bu şekilde tespit edilmiş olur.

• Acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanlığı kararnamesine karşı dava açılabilir mi?

Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle acele kamulaşma kararı alınması akabinde 30 gün içerisinde malikler tarafından Danıştay’a ya yürütmeyi durdurma istemli olarak iptal davası açılabilir.

• Acele el koyma bedelinin tespiti kararına karşı, bir üst mahkemeye gidilebilir mi?

Acele el koyma kararları tespit mahiyetinde olup acele el koyma kararına karşı istinaf yoluna gidilemez.

• Acele el koyma bedelinin bankadan çekilmesi, ileride, hak kaybına neden olur mu? 

Mahkeme tarafından Malik adına açılan Hesaba yatan paranı Malik tarafından çekilmesi Malik aleyhinde bir sonuç doğurmaz. malikin ileride açılacak olan kamulaştırma davasında daha yüksek bir para almasının önüne geçemez aleyhine bir  sonuç doğurmaz. Aynı zamanda kamulaştırma davası açılmadan tapunun idareye geçmesini sağlayacak bir sonuçta doğurmaz.

• Kamulaştırma bedeli ile acele el koyma bedeli farklı çıkabilir mi?

Acele kamulaşma davalarında tespit edilen bedel sonradan açılacak olan kamulaştırma davalarından tespit edilen bedelden daha düşük de olabilir yüksek de olabilir. Eğer ki sonradan açılacak olan kamulaştırma davasında çıkacak olan bedel daha yüksek ise aradaki farkı idare malikin hesabına yatırır, eğer daha düşükse malik aradaki farkı  idare’ ye geri iade eder.

• Acele el konulmadan sonra idarece uzun süre kamulaştırma davası açılmazsa ne olur?

İdare tarafından acele kamulaştırma kararı alınmasından itibaren 6 ay içerisinde kamulaştırılma davası açılmaması durumunda Malik tarafından idareye karşı kamulaştırmasız el atma  davası açılabilir.

• Mahkemece acele el koyma kararı verilen taşınmazı, idare kendisi boşaltabilir mi?

Mahkemece acele el koyma kararı verilmesinin ardından ilgili idare tarafından İcra Müdürlüğü’ne müracaat edilmesi suretiyle taşınmazın  boşaltılması sağlanabilir, yani idare kendisi değil İcra Müdürlüğü kanalıyla taşınmazı boşalta bilir. İcra Müdürlüğü taşınmazın malikine veyahut da taşınmazın üzerinde  bir başkası tarafından bir zilyetlik durumu, bir işgal durumu söz konusu ise bu durumda malike ve taşınmazı kullanan kişiye 15 gün içerisinde taşınması boşaltması için bir muhtıra gönderir, 15 gün içerisinde ilgili kişi taşınması boşaltmazsa İcra müdürlüğü resen bu taşınmazı boşaltır, bu İcra müdürlüğünün işlemine karşı  mahkemece ihtiyati tedbir karar verilemez ve şikayet edilemez.

• Arazi ekili ise ürünün hasat edilmesi beklenir mi?

Acele el koyma kararı verilen taşınmaz ekili bir arazi ise hasat sonrası beklenebilir, yalnız hasat sonrasının beklenmesi kamu kurumu açısından hizmeti geciktirecekse ve ivedi bir durum söz konusu ise hasat edilecek ürünün bedeli tespit edilip malike ödenmek suretiyle ürün kaldırılır ve bu şekilde acele olarak taşınmaza el konula bilir eğer öncesinde acele el koyma bedeli tespit edilirken ürünün bedeli de  tespit edilmiş ve banka hesabına yatırılmışsa ayrıyeten  ürünün bedeli tespit edilip 2. Bir kez ürün bedeli ödenmez.