Evim Şirketlerinin Uyguladığı Organizasyon Ücreti Nedir, Sistem Nasıl Çalışmaktadır?

Ev sahibi olmak herkesin hayalidir. Ancak artan konut fiyatları karşısında tüketicinin peşin para ile ev satın alması artık neredeyse imkansız hale gelmiş bulunmaktadır. Kredi faizlerindeki yükseklik de bu duruma eklenince insanlar bankaların kapısından giremez olmuşlardır. İşte bu şartlar altında faizsiz ev alma sistemi ile çalıştıklarını belirten şirketler tüketicinin karşısına önemli bir alternatif olarak çıkmaktadır. Ancak bu şirketlerin çalışma usullerinde de tüketicinin zararına olabilecek birtakım uygulamalar bulunmaktadır. Bu uygulamaların başında ise cayma halinde organizasyon bedelinin iade edilmemesi gelmektedir. Bu şirketler sözleşmeye “cayma halinde organizasyon ücreti iade edilmez” şeklinde hüküm koymakta ve “sözleşmeden her ne sebeple olursa olsun cayılırsa bizi ilgilendirmez” diyerek tamamen şirket menfaati yönünde tavır sergileyip sözleşmenin diğer tarafını mağdur etmektedirler.

Kısaca Evim Şirketleri olarak adlandırabileceğimiz kuruluşların tüketiciler ile yaptıkları sözleşmelerde geçen cayma halinde organizasyon bedelinin iade edilmeyeceğine ilişkin hüküm haksız şart niteliğindedir. Bu nedenle bahse konu ücretin dava yolu ile geri alınabilmesi mümkündür. Fakat bu durumu ilgililer bilmedikleri için hem kendi hakları olan paraları kaybetmekte, hem de bahse konu şirketler haksız kazançlarına kazanç katmaya devam etmektedirler. Bu durumun çözümü ancak mağdur kişileri bilgilendirmek ve bilinçlendirmekten geçmektedir. Kurt Hukuk ve Danışmanlık olarak hazırladığımız bu makale ile bahse konu bilgilendirme sürecine katkıda bulunmayı umut ediyoruz.

Kurt Hukuk Bursa gayrimenkul avukatı olarak; hukuki desteğe ihtiyacınız varsa, bizlerle iletişime geçerek uzman Avukat kadromuzdan hukuki destek alabileceğinizi belirtmek isteriz.

Kredisiz ev satışı yapan şirketler müşterilerine faizsiz ve vade farksız ev sahibi olma vaadiyle yola çıkmaktadırlar. Burada sistem şöyle işlemektedir;

Sisteme ilk başvurulduğunda, önce ev sahibi olmak için ne kadarlık bir bütçe ayrıldığı sorulmakta, sonrasında ise, tüketiciden aylık ne kadar taksit ödeyebileceğini belirlemesi istenmektedir. Ardından alınmak istenen ev değerinin %7 ila %12 arasında komisyon “organizasyon ücreti” adı altında talep edilmektedir. “Organizasyon ücreti” burada kritik bir durum oluşturmaktadır, zira tüketici ile yapılan sözleşmede sistemden çıkılması halinde organizasyon ücretinin geri alınamayacağı yazmakta, tüketici standart olan bu sözleşmeyi üzerinde tasarruf edemeden imzalamak zorunda kalmaktadır. Aradan belli bir süre geçtikten sonra tüketici sistemden çıkmak istediğinde sözleşmeyi bahse konu şekilde imzalamış olduğundan organizasyon ücreti kendisine geri ödenmemektedir.

Her ne kadar şirketler, sözleşmeye, cayma halinde organizasyon ücreti iade edilmez şeklinde hüküm koysa da; sözleşmede geçen caymaya ilişkin bu hüküm haksız şart niteliğindedir ve geçersizdir. Tüketiciler ödedikleri bedeli; sözleşmede kaldıkları süreye oranla geri alabilirler. Yapmaları gereken tek şey bu konuda tüketici mahkemelerine dava açmalarıdır.

Haksız Şart Nedir, Ne Anlama Gelmektedir?

Tüketici sözleşmelerindeki haksız şarta dair kısaca bir tanım yapmak gerekirse, haksız şart; tüketici ile görüşülüp müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartlarıdır. Bu şekildeki şartlar kesin olarak hükümsüzdür.

Haksız şartın varlığından söz edilebilmesi için şu unsurların bir arada bulunması gerekmektedir:

1- Tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edilme: Bu durum, günümüzde  banka ve sigorta sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bir sözleşme şartı önceden hazırlanmış ve tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Bu şekilde sözleşmelere konulmuş  olan  “sözleşmeyi okudum, anladım, kabul ediyorum”  ifadelerinin yazılıp imzalanması tek başına, o şartı geçerli hale getirmez. Sözleşmeyi düzenleyen, bir standart şartın görüşülüp konuşulduğunu iddia ediyorsa bunu ispatla yükümlüdür.

2- Tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olma: Özel hukukun pek çok esasında hatta kamu hukukunda da uygulama alanı bulan hakların kullanılması ve borçların ifasında uyulması gereken genel ilke Türk Medeni Kanunu m.2’de “dürüstlük kuralı” olarak adlandırılmıştır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 5.maddesinde, tüketici sözleşmelerinde, bir sözleşme kaydının haksız şart olarak kabul edilebilmesi için tüketici ile müzakere edilmemiş olmasının yanında, bu kaydın tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olmasını aramıştır.

Ayrıca tekrar belirtmek gerekir ki; haksız şartın temel koşulları olan bu unsurlar aynı anda var olmalıdır. Yani, şartlardan bir tanesinin mevcut olması kural olarak o şartı haksız şart olarak adlandırmaya yetmemektedir.

Bu açıklamalardan sonra kredisiz ev satışı yapan şirketlerin sözleşmeden süresinden önce ayrılan müşterilerine organizasyon bedellerini ödemeyeceklerine dair şartın haksız şartın unsurlarını taşıyıp taşımadığını inceleyelim:

Öncelikle konumuzu oluşturan olayda ev satışı yapan şirketlerin hazırladığı sözleşmeler, standart bir sözleşmedir.  Zira bu sözleşmeler, birden fazla sözleşme ilişkisinde kullanılmak amacıyla ve sözleşmenin imzalanmasından çok önce düzenlemiş hazır, matbu sözleşmelerdir. Ayrıca tüketici ile anlaşma şeklinde değil belirsiz sayıda kişiyi bu sözleşmelere dahil etmek anlayışıyla düzenlenmişlerdir.

Bunun yanında söz konusu sözleşmeler tüketici ile görüşülmeden, herhangi bir şekilde konuşulup müzakere edilmeden hazırlanmış sözleşmelerdir.

Son olarak ise; sözleşmeden süresinden önce çıkılması halinde organizasyon bedelinin tüketiciye ödenmeyeceği şeklindeki şart; tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine açık ve bariz bir dengesizliğe neden olduğundan; bahse konu sözleşmelerdeki “cayma halinde organizasyon ücreti iade edilmez” şeklindeki maddeler haksız şart niteliğindedir ve kanun gereği kesin olarak hükümsüzdür.

Haksız Şart Olarak Kabul Edilen ve Dava Yolu İle Geri Alınabilen Bedelin Düzenlendiği Örnek Sözleşme Maddeleri Aşağıda Bilginize Sunulmuştur

Uygulamadan Örnek Bir Yargı Kararı

Konumuza ışık tutacak kesin hüküm niteliğindeki bir yargı kararını buraya almak; makalemizi sonuca bağlamadan önce, bundan sonra açılacak davalarda mahkemelerin nasıl karar vereceğini görmek ve göstermek açısından faydalı olacaktır.

Örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi 2017/2387 Esas, 2019/808 Karar sayılı ve 18.04.2019 tarihli kararında özetle “Dava; katılımcıların gruplar halinde organize edilerek gayrimenkul sahibi olmalarını sağlayan sözleşmeden dönme nedeni ile ödenen sözleşme bedelinin iadesi talebine ilişkindir. Davalı şirketin kurduğu sistem gereğince oluşturulan gruplardan birine üye olan katılımcının 120 ay boyunca ödediği bedellerin toplamı ile alınacak taşınmazın kura ile sahibinin belirlendiği sistemden ayrılması sonucu ödemiş olduğu bedel ile peşin ödediği organizasyon ücretinin iadesi talebine ilişkindir. Mahkemenin de kabul ettiği gibi sözleşme tip sözleşme olup, organizasyon ücreti adı altında henüz karşılığı olmayan, peşin yapılan ödemeden dolayı davacı için herhangi bir masraf yapıldığı kanıtlanamamıştır. Davacı da sözleşmeden ayrılmış olup ve matbu olarak düzenlenen sözleşmede öngörülen şart TKHK m. 5 kapsamında haksız şart olduğundan, davacının sistem içinde kaldığı dönemle orantılı olarak davanın kısmen kabulü usul ve yasaya uygundur. Davalı istinaf talebinde haklı değildir” diyerek davalı tarafın istinaf talebini reddetmiş ve ilk derece mahkemesinin davacı taraf lehine organizasyon ücretinin ödenmesi şeklindeki kararını kesin hüküm niteliğinde sonuç doğurmak üzere onamıştır.

Sonuç Olarak;

Gerek Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gerekse emsal yargı kararlarına göre; tüketici taraf ile hizmet sunucusu arasında herhangi bir görüşme yapılmadan tüketici, söz konusu hizmeti alması için sözleşmedeki tüm hususları kabul etme durumunda bırakılmaktadır. Hizmet sunucusu sözleşmede ‘’organizasyon bedeli’’ adı altında talep ettiği ücretlerin içeriğinin ne olduğunun, neleri kapsadığını izah etmemektedir.

Organizasyon bedeli tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dahil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartı olduğundan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereğince haksız şart niteliğindedir ve kesin olarak hükümsüzdür. Bu nedenle tüketiciye geri ödenmesi gerekmektedir.

Bursa gayrimenkul avukatı ile hukuki destek ihtiyaçlarınız için Kurt Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak hizmetinizdeyiz!