TAPU İPTAL ve TESCİL DAVALARI

 1- Giriş

Kanunda belirtilen hususlardan doğmayan tapuya yapılmış kaydın, hukuka uygun bir hale getirilmesi amacıyla açılan davalara tapu iptal ve tescil davaları denir. Tapu iptal ve tescil davası konusu itibari ile taşınmazın ayni hakkına ilişkin bir davadır. TMK’da bulunan ilgili hükümler uyarınca taşınmazın mülkiyeti, tescil edilmesi ile beraber kazanılmaktadır. Yani mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemez. Yine ilgili kanun uyarınca; tarafları bağlayıcılığı bulunmayan, herhangi bir hukuki işleme dayanmayan veya geçersiz bir hukuki işlemden meydana gelen tescil geçerli değildir. Bu tescile, yolsuz tescil denilmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının amacı da bu yolsuz tescilin düzeltilmesidir. Tapu iptal ve tescil davası sayesinde mülkiyet hakkı güvence altına alınmakta ve yolsuz tescilden kaynaklanan hak kayıplarının önüne geçilmektedir.

2- Tapu İptal ve Tescil Davası Kim Tarafından Kime Karışı Açılır

Tapu iptal ve tescil davası açabilecek kişiler; hukuksuz bir şekilde kurulmuş tapu sicil kaydı dolayısı ile hak kaybı yaşayan tüm ilgililerdir. Tapu iptal ve tescil davasına konu olan taşınmaz, bir miras neticesinde ortaya çıkmış ise söz konusu davayı, tüm mirasçılar birlikte açmalıdırlar. Eğer  mirasçılardan birisi davaya taraf olmamış ise mahkeme, davacılara tüm davacıların mevcut davada taraf olarak yer almasını sağlaması için belirli bir süre verir. Bu süre içerisinde ise mirasçıların hepsi davaya taraf olmalıdır. Tüm mirasçılar davaya taraf değilse bile hepsinin açılan davaya onay verdiği belgelenirse de tapu iptal ve tescil davası açılmış sayılacaktır. Aksi halde mahkemenin eksiklerin giderilmesi için verdiği süre içerisinde bu eksiklikler tamamlanmazsa dava açılmamış sayılır.

Tapu iptal ve tescil davasının davalısı durumundaki kişi, yolsuz tescil ile taşınmazın mülkiyetinin sahibi görülen, yani tapuda adı yazılı olan kişidir. Tapu iptal ve tescil davasının, belirtilen bu kişi haricinde bir kişiye karşı açılması durumunda ise mahkeme, taraf yokluğu neden ile davayı reddedecektir.

Tapu iptal ve tescil davasının bazı durumlarda birden çok davalısı bulunabilir. Buna göre, yolsuz tescil ile kaydedilen taşınmazın tapuda birden fazla maliki bulunuyor ve bu malikler, mevcut taşınmaz üzerinde elbirliği halinde mülkiyet hakkına sahiplerse açılacak tapu iptal ve tescil davası tümüne karşı açılmalıdır. Diğer bir özel durum ise tapuda adı yazılı olan kişinin ölmüş olmasıdır. Bu durumda ise açılacak tapu iptal ve tescil davasının davalıları, tapuda adı yazan ve hali hazırda ölü olan kişinin mirasçılarıdır.

3- Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görev ve Yetki

Tapu iptali davası, tüm gayrimenkul davaları gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılır (HMK md.12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.

Tapu iptali ve tescili davası, asliye hukuk mahkemesinde açılır (HMK md.2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. gibi özellikleri ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

4- Tapu İptal ve Tescil Davaları Hangi Nedenlerle Açılabilir

Tapu iptal ve tescil davası çok farklı şekilde açılabilmektedir. Bu sebepleri ele alacak olursak;

• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Bu durum Türk Medeni Kanunu madde 9 ve madde 15’te düzenleme altına alınmıştır. Buna göre tescilin gerçekleştirildiği sırada, tescil işlemini yapan kişinin işlemin yapıldığı esnada, temyiz kudretinden ve fiil ehliyetinden yoksun olması hali, işlemin dava konusu olması sonucunu doğurur. Çünkü tescil işleminin geçerli olması için bu işlemi yapmaya kişinin haiz olması gerekmektedir. Diğer bir anlatımla kişi, temyiz kudretine ve ayırt etme gücüne sahip olmalıdır.
• Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Uygulamada mirasçılarına kalması gereken malları, sağken yaptığı muvazaalı işlem ile başka birisine devretmiş olarak göstererek murisin yaptığı işlem sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır. Bu davanın açılmasındaki amaç ise murisin mallarının, tekrar terekeye dâhil olmasını sağlamaktır.
• Vekalet Görevinin (Vekillik Yetkisinin) Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Bu tür bir olayda ise kendisine vekâlet verilen kişinin, verilen bu vekâletin amacını ve yetkilerini aşmak sureti ile işlem yapması sonucunda üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde hak kazanması meydana gelmektedir. Böyle bir durumda ise ilk bakılacak husus, taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü bir kişinin, iyi niyetli olup olmadığıdır. Bunun nedeni ise tapuya güven ilkesinden kaynaklanmaktadır. Kişiler tapu kaydına güvenerek bir hak kazandığı takdirde, eğer iyi niyetlilerse hakları korunmaktadır. Eğer ki hak kazanan kişi, vekilin yetkisini aşarak işlem yaptığından haberdar ise bu işlem yolsuz tescil davasına konu olacaktır. Ancak haberi yoksa işlem geçerli olacaktır.
• İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescili Davaları: Tapu sicilinin tutulması prensipleri; tescil, sicilin aleniliği (güvenilirliği), Hazinenin kusursuz sorumluluğu ve geçerli bir hukuki sebebinin bulunması, yani kaydın illetten mücerret olmamasıdır. İmar şuyulandırmasının dayanağı olan idari işlemin iptal edilmesi ile sicil dayanıksız kalır ve yolsuz tescil durumuna düşer. Böylesi bir durumda da, dayanıksız kalan (illetten mücerret) kaydın iptali ile kadastral parselin geometrik ve hukuki durumunun ihyasına karar verilmesi talebiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Bakım borçlusu tarafından kanunda belirtilen bakıp gözetme yükümlülüğünün yerine getirilmesi halinde bakım borçlusu ya da onun külli halefleri, bakım alacaklısının mirasçılarına karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil davalarında davalı konumundaki bakım alacaklılarının varisleri ancak sözleşmenin muvaazalı olduğuna veya şekil şartlarına uyulmadığından sözleşmenin geçersiz olduğuna yönelik iddialarda bulunması ve bu iddialarını ispatlamaları gerekir.
• Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Aile konutunun şerhi şu anlama gelmektedir, eşin bir tanesi diğer eşin haberi ve izni olmadan aile konutunu bir diğer üçüncü kişiye tahsis edemez. Şerh konulması ise üçüncü bir kişinin, iyi niyetli olduğunu iddia etmesinin önüne geçmektedir. Eğer ki eşin rızası alınmadan bir taşınmazın tescili hali söz konusu ise bu yolsuz tescil olacaktır, tapu iptal ve tescil davası ile geçersiz hale gelecektir.
• Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları: Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın, 20 yıl ve daha uzun süre ile bir kişide bulunması ve bu kişiye karşı bir itirazda bulunulmaması sonucunda, taşınmazı elinde bulunduranın mülkiyeti kazanması anlamına gelmektedir. Bu kural, re’sen gerçekleşmemektedir. Mülkiyetin kazanılması tapu iptal ve tescil davası ile mümkün olacaktır.

5- Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Süresi

Tapu iptal ve tescil davası özünde bir ayni hakka dayanmaktadır. Bu sebeple de davanın açılması için belirli bir süre bulunmamaktadır. Ayni bir hakka yani mülkiyet hakkına dayandığından süre kısıtlaması olmadan her zaman açılabilmektedir. Ancak istisna olarak yukarıda bahsettiğimiz, olağanüstü zaman aşımı nedeni ile mülkiyetin kazanıldığı hallerde tapu iptal ve tescil davası açmak mümkün değildir. Fakat olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması için bunun talep edilmesi gerekir. 20 yıl dolduktan sonra mülkiyet hakkı iddia etmeyen üçüncü kişiye karşı dahi tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir.